《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》你問我答

　1.《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》何時開始施行？

　　答：自2025年7月1日起施行。

　　2.該條例總共有多少個內(nèi)容？

　　答：《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》共有七章、五十二條。

　　3.該條例適用于哪些范圍？

　　答:適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理。

　　4.住宅物業(yè)管理遵循什么原則?

　　答：遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。建立政府組織、部門協(xié)同、屬地管理、居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的物業(yè)管理機(jī)制。

　　5.物業(yè)主管部門有哪些職責(zé)?

　　答：市、縣（區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是物業(yè)管理主管部門，職責(zé)包括擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范；指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)，負(fù)責(zé)規(guī)范招投標(biāo)程序和標(biāo)后履約監(jiān)管；組織實(shí)施新建住宅物業(yè)現(xiàn)場綜合查驗(yàn)；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)活動；監(jiān)督、管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；依法建立服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員信用管理制度；加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)；法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)前期物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核等事項(xiàng)的統(tǒng)一組織和監(jiān)督。

　　6.業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些權(quán)利？

　　答：提議召開業(yè)主大會會議，參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，監(jiān)督專項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有部分經(jīng)營收益的管理和使用；要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

　　法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　7.作為業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些義務(wù)？

　　答：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)費(fèi)；配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動；配合執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　8.如何成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會？

　　答：市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)助，引導(dǎo)業(yè)主規(guī)范有序成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年，以及其他具備條件但尚未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時介入推動。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米零點(diǎn)三元且總額不少于二萬元，最高不超過十萬元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，將籌備經(jīng)費(fèi)存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定銀行賬戶。

　　建設(shè)單位注銷的，經(jīng)業(yè)主共同決定，籌備經(jīng)費(fèi)可以從公共收益中列支；無公共收益或者公共收益不足的，縣（區(qū)）人民政府可以給予補(bǔ)助。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面或者數(shù)據(jù)電文征求意見的形式。表決可以采用電子投票的形式。業(yè)主委員會成員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

　　9.業(yè)委會如何換屆，由誰組織？

　　答：業(yè)主委員會每屆任期一般不超過五年。任期屆滿五個月前，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知換屆事宜。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，指導(dǎo)成立業(yè)主委員會換屆工作小組，并在任期屆滿前，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　換屆工作小組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、現(xiàn)業(yè)主委員會代表和業(yè)主代表組成，人數(shù)為五至九人單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦。換屆工作小組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

　　10業(yè)主委員會必須公開哪些信息？

　　答：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公開，并及時更新下列事項(xiàng)：管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；業(yè)主委員會成員名單；物業(yè)服務(wù)合同；專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；業(yè)主共有部分的使用和經(jīng)營收益情況；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位處分情況；業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)收支情況；法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公開的其他事項(xiàng)。其中第五項(xiàng)至第八項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次，公布期限不少于一個月。

　　11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該履行哪些職責(zé)？

　　答：按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，做好住宅小區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等綜合服務(wù)工作；加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備管理，委托符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)；做好安全隱患排查和防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案；加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域的巡查，及時對違法違規(guī)以及不文明行為進(jìn)行勸阻，并向有關(guān)部門報(bào)告，配合執(zhí)法活動；物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生傳染病疫情、火災(zāi)、燃?xì)獍踩鹿实韧话l(fā)性事件時，應(yīng)當(dāng)及時按照有關(guān)規(guī)定開展應(yīng)急處置，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助開展應(yīng)急防控和救助工作；接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動；法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　12.物業(yè)費(fèi)是怎么定價(jià)的？

　　答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照有關(guān)規(guī)定區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市人民政府發(fā)展改革部門會同物業(yè)管理主管部門依據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格和浮動幅度，并向社會公布。每三年對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過合同約定。

　　13.對欠繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主如何依法催繳？

　　答:業(yè)主違反約定逾期未支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以催告其限期支付；期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請調(diào)解，或者申請仲裁、提起訴訟。

　　14.小區(qū)內(nèi)業(yè)主有哪些禁止行為，發(fā)現(xiàn)禁止行為怎么辦？

　　答：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得有下列行為：將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者擅自挖掘地下空間；擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；損壞公共綠化及其附屬設(shè)施或者公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；將電動自行車、摩托車、三輪車帶入載人電梯；不按照規(guī)定停放機(jī)動車、非機(jī)動車，或者占用公共區(qū)域長期停放車輛；違反用電安全要求私拉電線和插座為新能源汽車、電動自行車充電；占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；擅自將住宅、車位（庫）、儲藏間等改變?yōu)榻?jīng)營性用房；違規(guī)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超過樓面荷載等違反安全規(guī)定的物品；制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動，制造影響他人的異味、光污染等；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，或者飼養(yǎng)動物影響公共環(huán)境和居住環(huán)境；違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；從建筑物中拋擲物品；法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。發(fā)現(xiàn)以上行為可以向物業(yè)或街道辦舉報(bào)。

　　15.人防車位能租售嗎？收益歸誰？

　　答：住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程平時作為停車位使用的，應(yīng)當(dāng)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，可以通過租賃、有償使用、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式處分，但不得出售、附贈。收取的停車費(fèi)用、租金，應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。

　　16.什么是公共收益？

　　答:利用業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等活動所產(chǎn)生的收益。

　　17.公共收益應(yīng)該如何分配和使用？

　　答：公共收益由業(yè)主共同決定，可以用于下列物業(yè)管理支出：

　　（一）補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金；

　?。ǘ┕灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；

　?。ㄈ┵徺I房屋安全以及公共設(shè)施維修保險(xiǎn)；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會的辦公經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會成員的補(bǔ)貼，業(yè)主委員會專職工作人員的薪酬，召開業(yè)主大會會議所需費(fèi)用；

　?。ㄎ澹┯嘘P(guān)審計(jì)費(fèi)用；

　?。I(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費(fèi)用。

　　18.誰來管理專項(xiàng)維修資金？專項(xiàng)維修資金的用途是什么？

　　答：市、縣人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

　　發(fā)生危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取防范措施，并由業(yè)主大會、業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定申請使用專項(xiàng)維修資金。

　　19.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有什么監(jiān)管措施？

　　答： 市、縣人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期進(jìn)行考核，并向社會公開考核結(jié)果。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，開展矛盾糾紛調(diào)解，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平；依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，配合物業(yè)管理主管部門建立健全信用檔案。業(yè)主可通過“智慧物業(yè)平臺”在線評價(jià)服務(wù)。

　　20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主管部門在物業(yè)管理活動中存在違反行為如何處理？

　　答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在約定期限或者合理期限退出，或者擅自撤離、停止物業(yè)服務(wù)的，由縣級人民政府城市管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由縣級人民政府城市管理部門處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)部門及其工作人員在物業(yè)管理活動中有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，由有關(guān)機(jī)關(guān)按照管理權(quán)限對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。